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房地产开发业务流程、审批要求及会计处理方法
受房地产商品特性和监管政策影响，房地产开发企业与其他企业相比在经营上呈现出开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发普遍等特点，这些经营特点也决定了房地产企业在会计核算和财务表现方面具有其特殊性。下面是我为大家带来的房地产开发业务流程、审批要求及会计处理方法，欢迎阅读。
一、概述
房地产行业是资金密集型行业，在经营过程中受政策影响较大，国内房地产开发销售的前、中、后期均受到严格的监管审批限制要求，因此房企与其他企业相比在经营上有所差异，呈现出不同特点：例如项目开发周期长、前期投入大、实行预售制度、合作开发现象普遍等，这些经营特点也决定了房地产企业在会计核算和财务表现方面也有其特殊性，中债资信房地产行业研究团队推出房地产财务分析宝典系列专题旨在通过分析经营特点理清房地产开发企业从开发到销售过程中的财务特点和存在的问题，对房企的信用分析提供参考与指导。
专题共分为四篇，第一篇介绍房地产项目开发一般流程和其中涉及的会计核算方式，其流程的特殊性决定了房地产开发企业在经营和财务上的特点;基于开发流程，第二篇主要分析了房企财报中主要科目的特点和风险，例如存货、预收账款等科目的构成和规模均与其他行业有着明显的差异;第三篇主要研究在融资端衍生出的一种特殊模式?明股实债?，对房企隐藏在表外的风险做出揭示;第四篇我们结合以上经营和财务上的特点，对房企的各项财务指标进行分析，说明其在盈利能力、周转能力上的特点，揭露其在偿债上的风险。
二、房地产企业开发流程
(一)土地获取阶段
1、土地获取方式
土地使用权是房地产开发企业最重要的生产资源，是房地产开发的首要条件。目前土地使用权获取方式可分为三大类：通过?招拍挂?受让土地是房地产企业最主要的土地获取方式，协议出让则适用于公共福利事业和非营利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地，此外，近年来兼并重组也成为房地产企业越来越常见的土地获取方式之一，兼并重组的优点是可以避免直接公开购买土地带来的竞争，节省直接转让土地需要缴纳的各种税费。?招拍挂?方式的具体区别如下：
2、土地获取流程
房地产企业通过政府土地出让获取土地的一般流程如图2：
① 首先进行土地竞拍前准备：包括价值研究判断、确定项目定位和方案等;
② 支付保证金后参与?招拍挂?竞得土地;
③ 竞拍成功后缴纳土地出让金、契税、交易费等，签订《国有土地使用权出让合同》;
④ 凭土地出让合同、用地红线图、项目批准文件等向规划部门申请办理《建设用地规划许可证》;
⑤ 在完善规划手续后，公司备齐规划许可证、土地出让合同和土地出让金、税费支付凭证等材料办理《国有土地使用证》，完成确权。
竞买保证金方面，一般情况下土地出让保证金不低于标的金额的20%，但是目前多地调控政策中提高了保证金比例(例如武汉、南昌已提高至60%)，并缩短了土地出让金缴款期限，对企业资金实力提出了较高要求，具体请见中债资信《土地供应机制及现状分析?房地产行业土地供应专题报告》。
3、获取土地阶段的会计核算
根据会计准则，企业取得的土地使用权通常应确认为无形资产，但改变土地使用权用途等具体分为：
(1)土地用于建造对外出售的房屋建筑物：相关的土地使用权账面价值应当做为存货，计入所建造的房屋建筑物成本，具体会计处理如下：
(2)土地用于赚取租金或资本增值：应当将其转为投资性房地产。土地使用权的取得成本直接计入?无形资产?账户，且土地使用权的账面价值不与地上建筑物合并计算成本，而仍作为无形资产进行核算，土地使用权与地上建筑物分别进行摊销和提取折旧，所缴纳的契税计入?无形资产?账户，具体会计处理如下：
4、获取土地阶段的税务处理
房地产企业获取土地阶段涉及的税收主要有契税和印花税等。
契税税率由地方政府根据本地实际情况确定(3~5%)，在纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天发生纳税义务，需在之后10日内进行纳税申报并在契税征收机关核定期限内缴纳税款;契税一般不通过?应交税费?科目进行核算，视取得土地使用权的用途计入不同的会计科目。房地产企业为进行房地产开发而取得的土地使用权所缴纳的契税，计入?开发成本科目?，为建造办公楼等自用而取得的土地使用权所缴纳的契税，计入?无形资产?科目。
印花税在签订土地出让合同时发生，税额为土地出让金额的0.5?，若开发商在商品住房项目中配套建造廉租房和经济适用房，可按廉租房和经济适用房建筑面积占比免征印花税。
(二)开发建设阶段
1、房地产开发建设流程
房地产开发建设过程可分为四个阶段：项目策划设计阶段、项目准备阶段、项目施工阶段和项目竣工验收阶段。
房地产开发企业在取得《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》后才可进行项目开发的施工。首先，获取《建设工程规划许可证》及《建设工程施工许可证》之前企业需进行详细的项目策划设计，这一过程需要与项目所在地相关政府部门沟通协商(通常需要半年至一年);此后，根据申报报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图办理《建设工程规划许可证》;与承包商谈判并签订建设工程施工承包合同;根据土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查证明、质量安全监督手续等办理《建设工程施工许可证》;进入项目施工的阶段，开发商在此阶段的主要任务是控制成本，支付工程进度款，确保工程按预先进度计划实施。建筑施工单位的一般施工流程如下：
项目竣工验收主要包括两个阶段，一是项目完工后由房地产开发企业及勘察、设计、施工、工程监理等单位进行验收、结算、备案;二是进行产权初始登记，新建的房屋申请人应当提交?四证(《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》)?和房屋竣工验收资料等，在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，对于购房者来说，开发商办理完毕初始产权登记就可以办理每一户购房人的房屋所有权证。
2、开发建设阶段的会计核算
房地产开发企业与建筑工程施工企业之间签订的建筑安装承包合同，一般是采取三中承包方式：包工包料方式、包工不包料(甲供材)方式、发包方控料(甲控材)方式。
包工包料承包和发包方控料(甲控材)承包方式下建筑安装工程结算价款基本相同，房地产开发企业的会计处理比较简单。由于房地产企业在与建筑施工企业合作关系中地位较高，极少采用预付款的方式。开发项目竣工时，房地产企业按照合同预定的工程价款扣除质保金后的余额结算工程款，并收到建筑施工企业全额开具的建筑安装发票。由于是施工方购买材料，所以工程价款发票金额中包含了材料价款，房地产开发企业可以根据施工方开具的发票确认成本。具体会计处理如下：
包工不包料承包(甲供材)方式下：甲供材建筑工程，是指由房地产企业提供原材料，施工单位仅提供建筑劳务的工程。一般而言，材料占商品房建造成本的30%~40%。具体的会计处理如下：
3、开发建设阶段的税务处理
一般情况下，在开发建设阶段的应纳税种主要有城镇土地使用税和印花税。
城镇土地使用税税率由地方政府根据地方人口规模和经济条件确定，以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收(0.6~30元/平方米/年)。通过?招拍挂?方式取得的建设用地，纳税人应从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳，会计处理方面企业缴纳的土地使用税计入管理费用。此外，若开发商在商品住房项目中配套建造廉租房和经济适用房，可按廉租房和经济适用房建筑面积占比免征城镇土地使用税。
房地产企业在开发建设阶段，涉及各种施工及承包合同的签订，应当按规定缴纳印花税。
(三)销售(预售)阶段
1、销售(预售)条件
根据《城市房地产管理法》规定，商品房预售应当符合以下条件：
但是在目前房地产市场过热的情况下，多地在出台的调控政策中提高了预售条件，具体见表3：
近期厦门、广州、西安等地调控要求土地溢价率达到一定程度后需现房销售，根据《商品房销售管理办法》第七条规定，现房销售的一般应具备以下条件：
2、销售(预售)流程
房地产企业商品房预售的主要流程如下：
在取得预售许可证后，可以确定开盘日期对外发售，与有认购意向的客户签订《房屋认购协议书》，该协议书作为认购人签订《商品房预售合同》的保证，并向开发商支付一定数额的定金，之后按认购协议书约定正式签订《商品房预售合同》，合同签订后要在规定时间内向当地房管部门办理备案，备案登记后合同生效。合同签订后，购买者要根据合同约定的付款时间交付房价款及契税。此外，现房销售的不签订预售合同，应签订《商品房买卖合同》。
3、预售阶段的会计核算
房地产销售(预售)阶段是房地产开发企业取得收入、实现资金回笼的重要阶段，主要涉及诚意金、定金、按揭保证金、预售房款的会计核算。
诚意金是在签订商品房认购协议书之前收取的款项，最终退还给客户或转作购房款。商品房认购协议书要在房地产企业取得预售许可证之后才能与客户签订，因此诚意金是在预售之前收取的款项，约束性很低，购房者可随时收回此款项。故会计核算上不作为预收账款处理，而应作为企业的应付账款处理，具体如下：
定金是在签订商品房销售(预售)合同之前收取的款项，在销售合同签订后转作购房款，如果客户在协议规定的期限内不签订购房合同，房地产企业一般情况下将不再退还已经交付的定金。由于定金是在企业已取得预售许可证并已与客户签订商品房认购协议基础上收取的款项，实质上讲它属于销售款的一部分。因此，定金应视同收取收房款，在?预收账款?科目核算，具体处理如下：
按揭贷款保证金是银行在按揭贷款过程中按照贷款总额的一定比例向开发商收取的钱，并承担按揭贷款的连带保证责任，直至房产证办理出来并完成抵押登记后，银行才将按揭贷款保证金退回开发商。在此期间内，若购房借款人未按合同约定按期还本付息的，由开发商代为偿还，银行有权直接从按揭保证金账户中扣划相关款项。会计核算方式如下：
4、预售房款确认收入的'会计核算
预售房款是指房地产企业在所售房屋未竣工前收取的商品房销售款(实际收到的售房款、工程款抵房款转入的房款、因换房从其他房源转入的房款)，属于预收性质的款项，通过?预收账款?科目进行核算。
对于房地产企业，商品房销售满足下列条件则应确认收入：
① 工程已经竣工，并且验收合格，符合销售合同约定的交付条件。
② 已通知购房业主接收房屋，并且将结算账单提交业主也取得其认可。
实际工作中，有的企业采取发出《交房通知书》即可确认销售收入，有的企业采取?领取钥匙?才可以确认销售收入。
预售房款会计处理方式如下：
这里值得注意的是，有的企业为了达到一定的目的，在销售收入确认时点方面存在一定的差异，例如：有些民营企业由于确认收入后涉及交纳所得税的问题，所以总是将应当确认的收入以未办理完竣工验收手续、未办理房产证等各种理由推迟确认收入，以达到少交税的目的;而有的上市公司为了实现既定的利润目标，在确认房地产销售收入时，往往在未办理竣工验收、未交付使用前就将预售的房价款提前确认了收入。
5、商品房销售成本的会计核算
房地产开发企业销售成本的核算是本着收入和成本配比的原则进行的，即房地产开发企业根据收入确认原则确认实现销售收入和销售面积时，应同时结转相应的开发产品销售成本。
开发产品竣工验收达到预定可使用状态，成本结算完成后，编制?开发产品成本明细表?，详细列明每种开发产品的总成本、总面积、单位面积成本和总套数等信息，?开发产品成本明细表?作为开发产品成本结转的依据，附在凭证后面，借记?开发产品?的相关明细科目，贷记?开发成本?的相关明细科目。
这里需要注意的是，结转的已实现销售开发产品成本=实现的销售面积*(总成本?总可售建筑面积)。
;外贸公司应该怎样缴税
不会有太大风险，要提供不同人的银行卡发放限额5000是为了不交税。
通常情况下工程款的资金是比较大额的，通常情况下若是直接通过手机银行进行工程款转账交易的话往往是有一定的额度限制的。使用多张银行卡来进行收款的，就可以避免无法转账成功的情况发生。
工程款包括的内容有
工程款按支付阶段不同通常可分为预付款、进度款、竣工结算款和质保金。
一、预付款。预付款指开工前发包人应预付给承包人用于为合同工程施工准备的款项。施工准备事项包括购置材料、工程设备、施工设备、修建临时设施以及组织施工队伍进场等。预付款比例一般不低于合同金额的10%，不高于合同金额的30%。
二、进度款。进度款指施工期间发包人根据工程完成情况应支付给承包人的一种工程价款。在工程实践中，发包人同意支付进度一般为合同价的70%，进度款有三种支付方式：
1.按形象进度分阶段支付；
2.是按照已完工程量分期间支付；
3.是按照阶段及期间混合支付。
三、结算款。结算款即竣工结算款，指工程竣工结算后发包人应该支付给承包人的除质保金外的剩余工程价款。竣工结算款等于竣工结算价减去质保金和已付款后的金额。竣工结算款支付的前提条件是工程竣工验收合格。
工程款的税率
工程款属于纳税的范围，因此工程款也是需要纳税的建筑工程款税分为营业税、城建税、教育费附加、印花税这些，分别的税率如下：
1.营业税：按工程结算款计算缴纳营业税，营业税税率3%。
2.城建税：按营业税计算缴纳城建税，城建税税率：纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城、镇的，税率为1%。
3.教育费附加：按营业税计算缴纳，税率3%。
4.印花税：按建筑安装工程承包合同金额的0.3%计算缴纳。
工程款用手机银行转安全吗？
外贸公司是不用缴税的。
外贸公司相关规定：
1、外贸公司要慎重选择贸易伙伴。外贸公司接受代理进出口委托时，必须严格审查委托人和外商的资信。在寻找贸易伙伴和贸易机会时，应尽可能通过正式途径来接触和全面了解客户，摸清对方真实背景及信誉度，不要与资信不明或资信不好的客户做生意。
2、严格审查信用证的内容。坚决不接受无法或难以执行的“软条款”，否则，主动权就完全掌握在外商的手中了。同时，外贸公司在与外商签约时，应平等、合理、谨慎地确立合同条款，如“预付履约金、质保金、佣金和中介费”等条款要严加审查和判断，以免误中圈套。
3、在开出信用证时，应视外贸背景、对方商业信誉等具体情况。充分估计到贸易风险程度而收取相应的信用证保证金，信用证也应是远期或可撤消信用证为妥，以降低贸易风险。
4、付款方式尽量做到每单及时结清，避免“一单压一单”。（即在第二批货物到货时，才付第一批的货款付款），否则容易出现经济纠纷和其他意外情况。
5、外贸公司在开证、报关、提货、发货等环节上要严格把关。不能“只管开证和收取代理费”，对其他环节不闻不问。特别要注意在信用证随单据的流转中可能会出现的漏洞，克服“正本提单在手，万事大吉”的麻痹思想。
6、外贸公司在对外贸易中，对本公司业务员要严格管理。严格执行有关规章制度，发现问题及时整改，以堵塞漏洞，防患于未然。
因此外贸公司是不用缴税的。
扩展资料：
外贸公司税率:
企业的税负有所降低。营业税按收入全额计算缴纳税金的，改成增值税之后，可以扣除一些成本及费用，实际上可以降低税负。
由于引入增值税抵扣，与原营业税全额征收相比，税负会有所减少甚至大幅降低;对8.5万户小规模纳税人而言，营业税改增值税后，实行3%的征收率，较原先营业税率要低2个百分点。改革的确存在个别企业税负增加的情况。
综合所得（工资、薪金所得，劳务报酬所得，稿酬所得，特许权使用费所得），适用7级超额累进税率，按月应纳税所得额计算征税。该税率按个人月工资、薪金应税所得额划分级距，最高一级为45%，最低一级为3%，共7级。
比例税率。对个人的利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得，偶然所得和其他所得，按次计算征收个人所得税，适用20%的比例税率
新增两档按照试点行业营业税实际税负测算，陆路运输、水路运输、航空运输等交通运输业转换的增值税税率水平基本在11%-15%之间，研发和技术服务、信息技术、文化创意、物流辅助、鉴证咨询服务等现代服务业基本在6%-10%之间。
为使试点行业总体税负不增加，改革试点选择了11%和6%两档低税率，分别适用于交通运输业和部分现代服务业。
百度百科-外贸公司
不会有太大风险，要提供不同人的银行卡发放限额5000是为了不交税。
通常情况下工程款的资金是比较大额的，通常情况下若是直接通过手机银行进行工程款转账交易的话往往是有一定的额度限制的。使用多张银行卡来进行收款的，就可以避免无法转账成功的情况发生。
工程款包括的内容有
工程款按支付阶段不同通常可分为预付款、进度款、竣工结算款和质保金。
一、预付款。预付款指开工前发包人应预付给承包人用于为合同工程施工准备的款项。施工准备事项包括购置材料、工程设备、施工设备、修建临时设施以及组织施工队伍进场等。预付款比例一般不低于合同金额的10%，不高于合同金额的30%。
二、进度款。进度款指施工期间发包人根据工程完成情况应支付给承包人的一种工程价款。在工程实践中，发包人同意支付进度一般为合同价的70%，进度款有三种支付方式：
1.按形象进度分阶段支付；
2.是按照已完工程量分期间支付；
3.是按照阶段及期间混合支付。
三、结算款。结算款即竣工结算款，指工程竣工结算后发包人应该支付给承包人的除质保金外的剩余工程价款。竣工结算款等于竣工结算价减去质保金和已付款后的金额。竣工结算款支付的前提条件是工程竣工验收合格。
工程款的税率
工程款属于纳税的范围，因此工程款也是需要纳税的建筑工程款税分为营业税、城建税、教育费附加、印花税这些，分别的税率如下：
1.营业税：按工程结算款计算缴纳营业税，营业税税率3%。
2.城建税：按营业税计算缴纳城建税，城建税税率：纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城、镇的，税率为1%。
3.教育费附加：按营业税计算缴纳，税率3%。
4.印花税：按建筑安装工程承包合同金额的0.3%计算缴纳。
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